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Fiskus muss Mietvertrag mit Eigenbedarfsklausel akzeptieren

23.01.2019 - Kommt es bei der Vermietung einer Wohnung zu einem vorzeitigen Auszug der Mieter, kann es zu finanziellen Einbußen für den Vermieter kommen. Aber wie lässt sich dies steuermindernd geltend machen, wenn im Mietvertrag eine Eigenbedarfsklausel enthalten war?

  • Das Finanzgericht Hamburg hat entschieden, dass das Finanzamt Verluste des Vermieters anerkennen muss, auch wenn der Mietvertrag eine Eigenbedarfsklausel enthält. Foto: David-Wolfgang Ebener © dpa - Deutsche Presse-Agentur

    Das Finanzgericht Hamburg hat entschieden, dass das Finanzamt Verluste des Vermieters anerkennen muss, auch wenn der Mietvertrag eine Eigenbedarfsklausel enthält. Foto: David-Wolfgang Ebener © dpa - Deutsche Presse-Agentur GmbH

Eigentümer können sich bei der Vermietung ihrer Wohnung eine Eigenbedarfskündigung vorbehalten. Die Ausgaben für die Wohnung können sie trotz einer entsprechenden Klausel bei der Einkommensteuer absetzen, erklärt der Bund der Steuerzahler.

Auch bei einer vorübergehenden Vermietung an Fremde kann eine dauerhafte Vermietungsabsicht vorliegen, wenn später an Angehörige vermietet werden soll. Dies hat das Finanzgericht Hamburg entschieden.

Im verhandelten Fall (Az.: 2 K 151/17) erwarb der Kläger 2005 eine Eigentumswohnung, die er zunächst selbst nutzte. Ab dem Jahr 2011 vermietete er die Wohnung auf unbestimmte Zeit. Für den Fall, dass seine Nichte die Wohnung jedoch benötigt, wurde für das Jahr 2015 eine Beendigung des Mietvertrages wegen Eigenbedarfs vereinbart. Mitte 2014 zog der Mieter aus eigenem Wunsch aus. Da sich inzwischen herausgestellt hatte, dass die Nichte die Wohnung nicht nutzen wollte, verkaufte der Kläger das Objekt im Jahr 2014.

In seinen Einkommensteuererklärungen machte der Kläger Verluste, die ihm im Zusammenhang mit der Wohnung entstanden waren, steuermindernd geltend. Das Finanzamt erkannte diese jedoch nicht an, da dem Kläger die dauerhafte Vermietungsabsicht gefehlt habe, die für die steuerliche Anerkennung erforderlich sei.

Vor dem Finanzgericht konnte der Kläger aber nachweisen, dass er die Absicht gehabt hatte, die Wohnung dauerhaft zu vermieten, weil der Mietvertrag grundsätzlich auf unbestimmte Zeit abgeschlossen war. Zudem war von Anfang an geplant, dass auch die Angehörige später Miete zahlen sollte.

«Vermieter, die ihre Wohnung vermieten und eine Eigenbedarfsklausel im Vertrag vereinbaren, sollten neben der zivilrechtlichen Wirksamkeit auch die steuerliche Seite berücksichtigen», rät Isabel Klocke vom Bund der Steuerzahler. Unter Umständen sollte ein solcher Sachverhalt vorab mit einem Steuerberater oder Rechtsanwalt besprochen werden. Gerade wenn die Wohnung nur kurz vermietet war und in dieser Zeit kein Einnahmeüberschuss entstanden war, prüft das Finanzamt die Einnahmeerzielungsabsicht sehr genau.

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