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Notare überwachen den Immobilienkauf

15.10.2018 - Von Rechts wegen managen und überwachen Notare den Erwerb von Immobilien. Die Juristen setzen den Kaufvertrag auf und haben ein Auge auf dessen Abwicklung. Ohne das Siegel der Aufpasser ist der Kauf von Haus, Wohnung und Grundstück unwirksam.

  • Wer eine Immobilie kauft, muss einen Notar besuchen. Er ist die neutrale Instanz zwischen Käufer und Verkäufer. Foto: Stefan Sauer © dpa - Deutsche Presse-Agentur

    Wer eine Immobilie kauft, muss einen Notar besuchen. Er ist die neutrale Instanz zwischen Käufer und Verkäufer. Foto: Stefan Sauer © dpa - Deutsche Presse-Agentur GmbH

Beim Erwerb einer Immobilie führt kein Weg am Notar vorbei. Er sorgt nach dem Willen des Gesetzgebers dafür, dass zwischen Käufer und Verkäufer alles korrekt abgewickelt wird und beurkundet das Geschäft.

Ist der Weg zum Notar Pflicht oder geht es auch ohne?

Privat geschlossene Immobilienkaufverträge ohne Mitwirken eines Notars sind unwirksam. Das ist gesetzlich geregelt. Der Kauf einer Immobilie für den einzelnen Bürger ist «ein Geschäft von so großer Tragweite, dass der Staat sicherstellen will, dass alles mit rechten Dingen zugeht», sagt Florian Meininghaus, Geschäftsführer der bayerischen Notarkammer in München. Es soll möglichst wenig Streit geben, der die Gerichte belastet. Außerdem achtet der Notar darauf, dass die Grunderwerbsteuer gezahlt wird, bevor das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben und der Käufer endgültig neuer Eigentümer wird.

Was gehört zu den Aufgaben des Notars?

Er soll Käufer und Verkäufer beraten und die gesamte Transaktion überwachen. Das Geld fließt erst, wenn die Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch steht. Die Vormerkung beantragt der Notar, sobald er das Geschäft beurkundet hat. Der Notar prüft auch, ob die Grundschulden des Verkäufers gelöscht sind, Vorkaufsrechte von Kommunen bestehen oder der Erwerber andere Auflagen zu beachten hat. Ist die Immobilie lastenfrei, informiert der Notar den Käufer, dass er zahlen muss. «Der Verkäufer bestätigt dem Notar den Eingang des Betrags. Danach beantragt dieser die Eigentumsumschreibung im Grundbuch», so Marion Strümpell, Notarin in Mindelheim im Allgäu.

Wo fängt die Beraterrolle an?

Im Grunde mit dem Abfassen des Kaufvertrags durch den Notar. Dort stehen Namen und Adressen der Beteiligten, die Daten des Objekts und der Preis. Dann geht es um Fragen wie: Kauft einer oder mehrere? Wird die Küche mitverkauft? Wie ist die Gewährleistung bei Mängeln geregelt? Das Schreiben lesen die Beteiligten vor der Beurkundung. Bei einem Kaufvertrag zwischen einem Unternehmen und einem Verbraucher «darf die Beurkundung frühestens zwei Wochen nach Versand des Entwurfs stattfinden», erläutert Dominik Hüren von der Bundesnotarkammer in Berlin. Zwischen Privatleuten gibt es keine gesetzlich vorgegebene Frist. Zehn Tage gelten aber als angemessen.

Und was ist nicht Aufgabe des Notars?

«Der Notar berät nicht zum Preis der Immobilie. Er ist nicht für wirtschaftliche Entscheidungen der Beteiligten zuständig», sagt Florian Meininghaus. Zu Steuerangelegenheiten und technischen Fragen rund um Haus, Wohnung und Grundstück äußert er sich ebenfalls nicht. Bei Zweifeln an der Geschäftsfähigkeit von Beteiligten vermerken Notare dies in der Urkunde. Und sollte es zum Beispiel einen Verdacht geben, dass Schwarzgeld mit im Spiel ist, gibt es eine Belehrung und ebenfalls einen Eintrag in die Urkunde.

Was hat es mit der Beurkundung auf sich?

Marion Strümpell erläutert bei der Beurkundung noch einmal die Vertrags-Klauseln und beschreibt die Folgen. Dann liest sie das Schriftstück Wort für Wort vor, so ist es Vorschrift. Hier fallen mögliche Unklarheiten oder Fehler auf. Details können geklärt oder geändert werden. Bei Bauträgergeschäften ist darauf zu achten, dass Grundstückskauf und Bauvertrag gemeinsam beurkundet werden. Am Ende wird der Kaufvertrag unterschrieben und mit dem Notarsiegel versehen.

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