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Beim Kauf von Altbauten drohen Nachrüstpflichten

14.01.2019 - Wer ein Haus kauft, will oftmals die Bauarbeiten umgehen. Das klappt meist nicht: In vielen Fällen schreibt der Gesetzgeber vor, dass das Gebäude energetisch nachgerüstet werden muss. Und gerade bei der Heizung drohen hier hohe Extra-Kosten.

  • Hauskäufer müssen die nicht gedämmten, zugänglichen Heizungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen in nicht beheizten Räumen dämmen. Foto: Bauherren-Schutzbund e.V. © dpa - Deutsche Presse-Agentur

    Hauskäufer müssen die nicht gedämmten, zugänglichen Heizungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen in nicht beheizten Räumen dämmen. Foto: Bauherren-Schutzbund e.V. © dpa - Deutsche Presse-Agentur GmbH

  • Wenn in einem gekauften Altbau die oberste Geschossdecke nicht die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz erfüllt und an einen unbeheizten Dachraum grenzt, muss sie gedämmt werden. Foto: Bauherren-Schutzbund e.V. © dpa...

    Wenn in einem gekauften Altbau die oberste Geschossdecke nicht die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz erfüllt und an einen unbeheizten Dachraum grenzt, muss sie gedämmt werden. Foto: Bauherren-Schutzbund e.V. © dpa - Deutsche Presse-Agentur GmbH

  • Peter Pannier ist Experte und Berater der Deutschen Energie-Agentur (dena) in Berlin. Foto: Die Hoffotografen © dpa - Deutsche Presse-Agentur

    Peter Pannier ist Experte und Berater der Deutschen Energie-Agentur (dena) in Berlin. Foto: Die Hoffotografen © dpa - Deutsche Presse-Agentur GmbH

  • Marc Förderer ist Baubegleiter und Berater für den Bauherren-Schutzbund in der Region Karlsruhe. Foto: Bauherren-Schutzbund e.V. © dpa - Deutsche Presse-Agentur

    Marc Förderer ist Baubegleiter und Berater für den Bauherren-Schutzbund in der Region Karlsruhe. Foto: Bauherren-Schutzbund e.V. © dpa - Deutsche Presse-Agentur GmbH

  • Ein häufiger Streitpunkt ist die Dämmung des Dachraumes. Hier kann man versuchen, eine Ausnahmengenehmigung zu erhalten. Foto: Bauherren-Schutzbund e.V. © dpa - Deutsche Presse-Agentur

    Ein häufiger Streitpunkt ist die Dämmung des Dachraumes. Hier kann man versuchen, eine Ausnahmengenehmigung zu erhalten. Foto: Bauherren-Schutzbund e.V. © dpa - Deutsche Presse-Agentur GmbH

Ein Altbau ist nicht unbedingt direkt bezugsfertig. Außerdem muss er in vielen Fällen energetisch auf einen modernen Standard gebracht werden - so sieht es der Gesetzgeber vor.

Genauer gesagt: Die Energieeinsparverordnung (EnEV) schreibt Nachrüstpflichten innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf vor. Die Hauskäufer müssen dafür also schon von Anfang an Extra-Kapital einplanen.

Heizungsmodernisierung

Eine Austauschpflicht trifft Öl- und Gas-Standardheizkessel. Sie müssen grundsätzlich ausgetauscht werden, wenn sie älter als 30 Jahre sind. Wer einen Altbau mit so einer Anlage kauft, hat zwei Jahre Zeit für den Ersatz. «In diesem Alter arbeiten sie ohnehin nicht mehr effizient», sagt Peter Pannier von der Deutschen Energie-Agentur (dena) über die alten Heizkessel. Er rät: «Bei der Heizungsmodernisierung sollten Effizienzsteigerungen und der Einsatz von erneuerbaren Energien miteinander verbunden werden.»

Immerhin: Die Energieeinsparverordnung (EnEV) nimmt Niedertemperatur- und Brennwertkessel mit einem hohen Brennwert, kleine Anlagen mit einer Nennleistung von weniger als vier Kilowatt sowie Anlagen in Mehrfamilienhäusern mit mehr als 400 Kilowatt Nennleistung von der Regelung aus.

Nachträgliche Dämmung

Die Hauskäufer müssen auch die nicht gedämmten, zugänglichen Heizungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen in nicht beheizten Räumen dämmen. Gleiches gilt für die oberste Geschossdecke, wenn sie nicht die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz erfüllt und an einen unbeheizten Dachraum grenzt.

«Der Eigentümer kann sich aussuchen, ob er die oberste Geschossdecke oder das darüber liegende Dach dämmt», erklärt dena-Experte Pannier. Danach dürfe der sogenannte Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) der obersten Geschossdecke nicht über dem Wert von 0,24 Watt pro Quadratmeter mal Kelvin liegen, erklärt Marc Förderer vom Bauherren-Schutzbund.

Befreiung beantragen

Aber: Es gibt die Möglichkeit, sich per Antrag von den Nachrüstpflichten befreien zu lassen. «Die Maßnahmen müssen wirtschaftlich sein», erläutert Förderer. «Ob die Voraussetzungen dafür im Einzelfall gegeben sind, darüber gehen die Ansichten manchmal auseinander.»

Ein häufiger Streitpunkt ist nach seiner Erfahrung die Dämmung des Dachraumes. «Es ist fraglich, welchen Nutzen es bringt, eine kleine Dachspitze von ein paar Quadratmetern zu dämmen. Viele stopfen einfach Mineralwolle aus dem Baumarkt in den Dachraum, um dem Gesetz zu genügen.»

Am besten Eigeninitiative

Hausbesitzer müssen sich unter Umständen selbst informieren, inwieweit ihr Wunschhaus noch nachgerüstet werden muss. Es gibt keine gesetzliche Regelung, dass der Verkäufer auf diese Punkte hinweisen muss, erläutert dena-Experte Pannier. Auch im Energieausweis, der dem Käufer ausgehändigt werden muss, ist die Dokumentation der Erfüllung der Nachrüstpflichten nicht erforderlich. Allerdings kann es Modernisierungsempfehlungen auf Seite vier des Ausweises geben.

Hinweise auf eine mögliche Nachrüstpflicht können auch diese Daten liefern: Wurde das Haus schon mal verkauft, und zwar nach dem 1. Februar 2002, mussten die damals neuen Besitzer bereits die Nachrüstmaßnahmen umsetzen. Und grundsätzlich gilt: «Oberste Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen mussten bereits bis Ende 2015 nachträglich gedämmt werden, wenn sie keinen sogenannten Mindestwärmeschutz aufweisen», informiert Pannier.

Mögliche Bußgelder

Hauskäufern, die die Sanierungen nicht fristgerecht angehen, drohen laut Energieeinsparverordnung und Energieeinsparungsgesetz (EnEG 2013) bis zu 50.000 Euro Bußgeld. «In der Realität gibt es aber ein großes Vollzugsdefizit, so dass es selbst bei angezeigten Verstößen nicht zu Strafzahlungen kommt, da die Bauämter personell dafür oft nicht aufgestellt sind», sagt Stefan Materne vom Team Energieberatung der Verbraucherzentralen.

Die Umsetzung des Austausches eines Heizkessels und der Dämmung von Leitungen kontrolliert der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger im Rahmen seiner regelmäßigen Feuerstättenschau, ergänzt dena-Experte Pannier.

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