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Was Mieter und Vermieter zur Mietkaution wissen müssen

15.04.2019 - Die Mietkaution dient Vermietern als Sicherheit für mögliche Schäden an der Wohnung. Der Betrag bleibt oft über Jahre in der Hand des Eigentümers. Der kann im Umgang mit dem ihm anvertrauten Geld in Haftungsfallen tappen.

  • Vermieter haben Anspruch auf eine Mietsicherheit - besser bekannt auch als Mietkaution. Damit sollen im Zweifel sie eventuelle Ansprüche decken können. Für die Verwahrung gibt es klare Regeln. Foto: Andrea Warnecke ©...

    Vermieter haben Anspruch auf eine Mietsicherheit - besser bekannt auch als Mietkaution. Damit sollen im Zweifel sie eventuelle Ansprüche decken können. Für die Verwahrung gibt es klare Regeln. Foto: Andrea Warnecke © dpa - Deutsche Presse-Agentur GmbH

  • Helena Klinger ist Referentin Recht beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Foto: Die Hoffotografen/Haus & Grund © dpa - Deutsche Presse-Agentur

    Helena Klinger ist Referentin Recht beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Foto: Die Hoffotografen/Haus & Grund © dpa - Deutsche Presse-Agentur GmbH

  • Die Mietkaution müssen Vermieter sicher anlegen und verzinst anlegen. Das ist inzwischen gesetzlich vorgeschrieben. Foto: Andrea Warnecke © dpa - Deutsche Presse-Agentur

    Die Mietkaution müssen Vermieter sicher anlegen und verzinst anlegen. Das ist inzwischen gesetzlich vorgeschrieben. Foto: Andrea Warnecke © dpa - Deutsche Presse-Agentur GmbH

Wer eine Wohnung mietet, hinterlegt eine Kaution. Die zahlt der Eigentümer in der Regel bei Auszug zurück. Aber was machen Vermieter in der Zwischenzeit mit den üblicherweise bar entrichteten drei Nettokaltmieten? Ausgeben, anlegen, verzinsen? Wer haftet bei Eigentümerwechsel?

Wichtige Fragen und Antworten:

Kann der Vermieter auf die Zahlung einer Kaution verzichten?

Das kann er, wird es aber so gut wie nie tun, weil ihm das Risiko hoch scheinen wird, am Ende des Mietverhältnisses auf Schäden sitzen zu bleiben. Gesetzlich gibt es keine Pflicht, eine Kaution zu verlangen, sie wird aber meist im Mietvertrag vereinbart. Dort muss die Summe konkret genannt sein. Ohne vertragliche Regelung hat der Vermieter keinen Anspruch auf die Sicherheitsleistung.

Was dürfen Vermieter mit dem Geld tun?

Sie sind dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zufolge verpflichtet eine in bar geleistete Mietsicherheit auf einem Konto mit dreimonatiger Kündigungsfrist einzuzahlen. Und zwar unabhängig von ihrem eigenen Geld. Das Konto sollte ausdrücklich als Kautionskonto deklariert sein, «damit es klar und deutlich vom Vermögen des Vermieters getrennt ist», sagt der auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwalt Johannes Clasen aus Dresden.

Wer haftet, wenn die Kaution verschwindet?

Vermieter müssen den Schaden ausgleichen. Bei Wohnungsgesellschaften steht das Management in der Verantwortung - auch, wenn keine Unterlagen mehr zu finden sind. Das kann bei langen Mietverhältnissen und Eigentümerwechseln vorkommen. Rausreden hilft wenig. «Es reicht, dass der Mieter den Nachweis über die Barkaution führt. Dazu genügt ein Kontoauszug», erläutert Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund.

Worauf ist bei Eigentümerwechseln zu achten?

Wichtig bei Wohnungskäufen: Neue Eigentümer sollten darauf achten, dass der Vorbesitzer ihnen die Mietsicherheit einschließlich der Kontounterlagen aushändigt. Sonst legen sie drauf. Denn bei Auszug des Mieters muss der jeweils aktuelle Vermieter auszahlen. «Es spielt keine Rolle, ob er die Kaution wirklich bekommen hat oder sie im Notarvertrag erwähnt ist», sagt Ropertz. Sein Tipp für Erwerber: Sie sollten auf finanziellen Ausgleich bestehen, falls der Alteigentümer das Geld behält. Eine Option ist die Reduktion des Kaufpreises.

Muss die Kaution verzinst werden?

Seit 2001 gilt eine gesetzliche Verzinsungsvorschrift. Formulierungen im Mietvertrag, mit der Vermieter die Vorschrift aushebeln wollen, seien unwirksam, betont Clasen. Die Barkaution muss dem Gesetz nach grundsätzlich auf ein Sparkonto mit üblichem Zinssatz gelegt werden. Verlangt die Bank Negativzinsen, hat der Vermieter Pech: Das sei dessen Geschäftsrisiko, meint der Anwalt. Es gebe auch keinen Anspruch, sich diese Belastung vom Mieter zurückzuholen. Diesem steht der Ertrag des Sparbuchs - Zins und Zinseszins - zu.

Welche Rolle spielt das Datum des Mietvertrags bei der Verzinslichkeit?

Alte Verträge enthalten manchmal keine oder andere Verzinsungsregeln. Dann sollten Eigentümer und Mieter auf das Datum des Mietvertrags achten, um Streit zu vermeiden. Denn je nach Abschlussjahr existieren Unterschiede. Für alle seit 1983 geschlossenen Verträge besteht die Verzinsungspflicht für die Kaution: «Unabhängig von den vertraglichen Regelungen», erläutert Helena Klinger, Referentin Recht beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.

Bestimmt dagegen ein vor dem 1. Januar 1983 geschlossener Mietvertrag ausdrücklich, die Kaution sei unverzinslich, kann der Mieter laut Gesetz auch nichts verlangen. Wiederum für ab 1972 geschlossene Mietverträge, die keine Regelung zur Verzinsung enthalten, ist die Kaution zu verzinsen. Das leitet sich aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) ab (Az.: VIII ZR 92/17).

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