Diese Seite benötigt Javascript! Bitte aktivieren Sie Javascript für eine korrekte Darstellung.

Neuerungen auf dem Immobilienmarkt: So gehen Anbieter bei der Preisermittlung vor

14.01.2019 - Die Neufassung der Mietpreisbremse ist strenger gegenüber Vermietern. Somit werden Mieterhöhungen nach Modernisierungen sowie bei einer Neuvermietung künftig nicht so einfach.

  •  © Pixabay /

    © Pixabay / andibreit

Am 14. Dezember 2018 hat der Bundesrat die neue Mietpreisbremse gebilligt. Sie soll in erster Linie die Rechte der Mieter stärken, sodass Mieterhöhungen ab dem Jahr 2019 schwieriger durchzusetzen sind. Dies gilt in erster Linie für Preiserhöhungen nach einer Modernisierung oder im Rahmen einer Neuvermietung. Diese Anlässe nutzten viele Vermieter, um die bislang gültige Mietpreisbremse zu umgehen.

Drosselung der Modernisierungsumlage

Mit der neuen Mietpreisbremse tritt eine Drosselung der Modernisierungsumlage in Kraft. Bislang durften bis zu elf Prozent der Kosten, die für Modernisierungsmaßnahmen anfielen, auf den Mieter umgelegt werden. Mit den Neuerungen wird dieser Wert nun auf maximal acht Prozent gesenkt. Jedoch gibt es auch gute Nachrichten für Vermieter: Die Berechnung der Modernisierungsumlage wurde in diesem Zuge ebenfalls erneuert und somit deutlich vereinfacht.

Künftig sollen Vermieter bei Modernisierungskosten von bis zu 100.000 Euro insgesamt 30 Prozent für den Erhaltungsaufwand abziehen. Der Rest kann anschließend als Modernisierungskosten im gesetzlichen Rahmen umgelegt werden. Ein „Herausmodernisieren“ der alten Mieter durch aufwendige Sanierungsmaßnahmen und höhere Mietpreise soll fortan nicht mehr möglich sein. Wer die aktuellen Mieter durch eine Modernisierung beziehungsweise Sanierung bewusst und missbräuchlich aus der Wohnung drängt, muss mit einem Bußgeld von bis zu 100.000 Euro rechnen.

Kappungsgrenze schützt niedrige Anfangsmieten

Um Mieterhöhungen nach einer Modernisierung weiter einzuschränken, sieht die neue Mietpreisbremse einen besseren Schutz niedriger Anfangsmieten vor. Zu diesem Zweck wird eine spezielle Kappungsgrenze eingeführt: Mieten mit einem anfänglichen Preis von weniger als sieben Euro pro Quadratmeter dürfen innerhalb von sechs Jahren nur um maximal zwei Euro pro Quadratmeter angehoben werden.

Vermieter müssen Vormiete offenlegen

Zudem müssen Vermieter fortan transparenter mit den Mietpreisen agieren. Sie haben mit Inkrafttreten der neuen Mietpreisbremse eine sogenannte vorvertragliche Auskunftspflicht. Sprich: Sie müssen die Vormiete unaufgefordert offenlegen. Der Mietpreis darf weiterhin nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Miete liegen. Als Berechnungsgrundlage dafür dient der jeweilige Mietspiegel der Stadt.

Ist die Miete zu hoch, kann sich der Mieter seit 2019 einfacher dagegen wehren. Er kann eine Rüge aussprechen und seine zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Beweise oder eine detaillierte Erläuterung wie bisher sind dafür nicht mehr notwendig. Zudem wird die Miete ab diesem Zeitpunkt auf die zulässige Höhe gesenkt. Umso wichtiger wird eine korrekte Festlegung des Mietpreises für alle, die eine Immobilie vermieten möchten.

Mietpreisermittlung bei gültigem Mietspiegel

In Städten mit einem gültigen Mietspiegel ist die Ermittlung der ortsüblichen Miete vergleichsweise einfach. Häufig lässt sich der Mietspiegel im Internet einsehen, ansonsten können ihn Interessenten für wenige Euro bei der Stadt bestellen.

Dennoch will ein solcher Mietspiegel richtig gelesen werden. Prinzipiell dürfen die Mieten ohnehin nur bei einem Mieterwechsel „frei“ bestimmt werden. Wie bereits erwähnt, gilt dafür aber die Grenze von maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Wer den Mietspiegel das erste Mal in der Hand hält, wird eine Menge Tabellen, Zahlen und Daten vorfinden. Es gilt nun, die wirklich relevanten Informationen herauszufiltern. Der Mietspiegel wird stets in Spannwerten mit einem Mindest-, Mittel- und Maximalpreis angegeben. Der Mittelwert stellt hierbei den Grundpreis dar. Eventuell sind weiterführend individuelle Zu- und Abschläge zu berücksichtigen. Dabei handelt es sich um bestimmte Ausstattungsmerkmale wie eine Küche oder um eine spezielle Wohnlage. Diese Zu- und Abschläge werden im Mietspiegel entweder mit einem Punktesystem errechnet oder als Cent-Beträge angegeben. Zuletzt gilt es noch, die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen. Hierfür werden die Zu- oder Abschläge mit dem Grundpreis verrechnet. Zudem sind in Mietspiegeln mit Punktesystem häufig Orientierungshilfen zu finden. Bleibt dennoch strittig, wie die Wohnung einzuordnen ist, muss im Zweifelsfall ein Gutachter konsultiert werden.

Einige Mietspiegel lassen einen Spielraum von bis zu +/- 21 Prozent des im Mietspiegel errechneten Preises pro Quadratmeter offen. Dieser resultiert aus der Tatsache, dass es nicht immer möglich ist, alle Ausstattungsmerkmale exakt mit entsprechenden Zu- oder Abschlägen zu berücksichtigen. Freie Hand haben die Vermieter in solchen Fällen trotzdem nicht: Wer den Spielraum ausschöpft, muss dafür stichhaltige Gründe liefern können.

Mietpreisermittlung in Städten ohne Mietspiegel

Die Sache hat aber noch einen Haken: Nicht jede Stadt hat einen Mietspiegel und es gibt auch keine gesetzliche Verpflichtung, einen solchen bereitzustellen. Dies macht die Ermittlung der ortsüblichen Miete für Vermieter nicht leicht. In solchen Fällen können Mietdatenbanken von Mieter- oder Eigentümerverbänden herangezogen werden.

Fazit

Die neue Mietpreisbremse bringt allerhand Verschärfungen der Rechtslage mit sich. Auch, wenn die Ermittlung der ortsüblichen Miete nicht unbedingt ein einfaches Unterfangen ist, so wird sie spätestens ab dem 1. Januar 2019 für Vermieter essentiell, um Rügen, Bußgelder und gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Schließen

Aus Sicherheitsgründen werden Sie nach 30 Minuten Inaktivität vom System abgemeldet.

Um das zu verhindern, werden Sie bitte vor Ende dieses Zeitraums wieder aktiv.

Nach erfolgtem Logout können Sie sich erneut anmelden.
Aus Sicherheitsgründen wurden Sie nach 30 Minuten Inaktivität vom System abgemeldet. Bitte loggen Sie sich erneut ein.

Homepage aktualisieren