Investieren in Immobilien: Wenn Mieten die Rendite sind

01.04.2021 Mit einer rigiden Niedrigzinspolitik halten Zentralbanken die Wirtschaft und Finanzmärkte am Laufen. Für Sparer hat sich daraus allerdings eine Situation mit vielen Nachteilen entwickelt. Die Guthabenzinsen sind auf einem historischen Tiefstand angekommen. Es wird schwerer, Geld anzulegen – ohne auf Aktien oder Rentenpapiere angewiesen zu sein. Ein Teil der Sparer traut sich an ETFs heran, allerdings nicht immer mit ruhigem Gewissen. Immobilien sind eine zweite Option, über welche immer wieder nachgedacht wird. Dabei geht der Blick zum Eigenheim. Aber: Immobilien als Geldanlagen lassen sich noch anders realisieren. Renditeimmobilien haben einige Vorteile. Aber: Wer sich dafür interessiert, muss das Investment planen.

Immobilien lassen sich heute auch sehr gut als Renditeobjekte nutzen. Wer die wichtigsten Aspekte beachtet, kann hohe Mieteinnahmen und eventuell noch eine Wertsteigerung generieren. Bildquelle: @ HausPhotoMedia / Unsplash.com

Was spricht für vermietete Immobilien als Geldanlage?

Betongold sehen viele Haushalte in erster Linie als Teil der Altersvorsorge – in dem sie mietfrei wohnen. Ist die Immobilie voll getilgt, lassen sich die Beine einfach hochlegen. Immobilien als Geldanlage – also z.B. vermietete Eigentumswohnungen - haben noch eine andere Facette: Mietrendite. Die beste Mietrendite erzielen Anleger aber nicht, indem sie eine Immobilie aus ihrer subjektiven Perspektive betrachten: Ein klassisches Einfamilienhaus, direkt im grünen, traumhaft geschnitten und möglichst nah bei der Verwandtschaft gelegen – alles Aspekte, die bei einer Renditeimmobilie völlig unwichtig sind. Hier zählen andere Kriterien, allen voran eine sehr gute Vermietbarkeit, sodass das Zahlenwerk stimmt.

Die Vorteile einer Renditeimmobilie gegenüber einem Eigenheim liegen auf der Hand:

Später mietfrei wohnen: Ein Anleger investiert in ein Mehrfamilienhaus. Durch die erzielten Mieteinnahmen lassen sich viele Kosten decken. Sobald die Finanzierung getilgt ist, wird langsam daraufhin gearbeitet, selbst in eine Wohnung des Mehrfamilienhauses zu ziehen. Dafür muss nicht zwingend mit dem Instrument der Kündigung wegen Eigennutzung gearbeitet werden. Mit ausreichend Vorlauf wird die betreffende Wohnung aus dem Markt genommen – und trotzdem mietfrei gewohnt.

Mieten sorgen für Kapitalzufluss: In eine Mietimmobilie zu investieren, heißt auch, sich langfristig Kapitalzuflüsse zu sichern. Durch die Mieteinnahmen entsteht ein kontinuierlicher Ertrag. Auf lange Sicht bessern die Mieten sogar die Rente auf. Hier darf nicht vergessen werden, dass Warmmieten um die Betriebsausgaben zu mindern sind.

Steuern sparen: Wird eine Immobilie vermietet, gelten besondere steuerrechtliche Rahmenbedingungen. Der Kaufpreis kann mit 2 Prozent pro Jahr abgeschrieben werden. Zusätzlich lassen sich Schuldzinsen beim Finanzamt geltend machen. Noch einmal deutlich besser stehen Immobilien mit Denkmalschutz da. Es rechnet sich, beim Thema Mietimmobilie und Steuern sparen noch genauer hinzuschauen. Zudem ist die Veräußerung einer Immobilie als Kapitalanlage für den Privatanleger nach 10 Jahren steuerfrei.

Kapitalzuwachs durch Wertsteigerung: Dieser Aspekt sollte nicht unterschätzt werden. Laut vdp Preisindex sind Immobilien im Preis deutlich gestiegen. Mit diesem Wertzuwachs als Joker lässt sich eine Mietimmobilie versilbern und ganz unterschiedlich nutzen. Allerdings muss an dieser Stelle auch klar sein, dass das Ganze kein Selbstläufer sein kann. Es kommt auf die allgemeine Entwicklung am Immobilienmarkt und Lagefaktoren an. Eine wichtige Rolle spielt auch, wieviel Aufmerksamkeit in die Erhaltung der Substanz fließt.

Was ist bei einem Investment zu beachten?

Einfach Geld in die Hand nehmen und in Mietimmobilien investieren – funktioniert vielleicht in Metropolen wie München. Wer als Anleger langfristig mit Immobilien eine Rendite einfahren will, muss einige Punkte im Hinterkopf behalten. Die Rechnung kann nur aufgehen, wenn zwei grundlegende Faktoren einbezogen werden:

• hohe Mietquote

• Substanzerhalt

Eine hohe Mietquote bedeutet, dass nur geringe Anteile der Mietimmobilie leer stehen. Es wird immer mal wieder ein Mieter ausziehen – etwa aufgrund eines Jobwechsels oder familiärer Veränderungen. Den Leerstand des halben Mehrfamilienhauses wird sich auf Dauer aber kein Vermieter leisten.

Beim Substanzerhalt geht es um mehrere Aspekte. Auf der einen Seite steht natürlich das Mietobjekt selbst. Muss sehr viel Geld in die Hand genommen werden, um das Gebäude wieder in einen guten Zustand zu bringen? Ist vielleicht sogar dringend eine energetische Sanierung erforderlich? Diese Aspekte lassen sich zusammen mit Experten recht schnell beurteilen. Es braucht aber auch einen Blick für die Mikro- und Makrolage.

Wie entwickelt sich das Stadtviertel? Gerade, wenn größere Bauprojekte geplant sind – etwa ein Flughafenausbau – kann der Wert einer Immobilie darunter sehr empfindlich leiden. Auf der anderen Seite bringen Schul- und Kitaausbau sowie Werkseröffnungen von Chipherstellern oder IT-Konzernen mehr Attraktivität mit. Generell empfiehlt sich, solche Aspekte in die Überlegung einzubeziehen. Und Investments in eine Renditeimmobilie vor diesem Hintergrund zu planen.

Wie lassen sich solche Immobilien finanzieren?

Die Idee, mit Mietimmobilien für den Ruhestand vorzusorgen, ist eine Seite der Medaille. Reift der Plan im Kopf, geht es sehr schnell um praktische Fragen. Wie lässt sich das Ganze finanzieren? Sofort ins Auge stechen Bankkredite. Durch die niedrigen Zinsen werden Immobilienfinanzierungen attraktiv. Im besten Fall trägt sich das Projekt selbst. Durch die Mieteinnahmen werden Zins und Tilgung für das Darlehen gedeckt.

Clevere Anleger gehen hier noch ein paar Schritte weiter. Gerade im Zusammenhang mit energetischen Maßnahmen lassen sich immer wieder Förderungen nutzen. Was private Immobilienbesitzer von der KfW kennen, kann teilweise auch auf Mietimmobilien übertragen werden.

Zusätzliches Potenzial bietet die Nutzung regenerativer Energiequellen – etwa im Rahmen einer Solaranlage. Für eingespeisten Strom erhalten deren Besitzer schließlich eine feste Vergütung. In der Praxis ist es kein Fehler, nicht sofort beim erstbesten Bankkredit zu unterschreiben, sondern alle Optionen zu prüfen. Nur so wird die Finanzierung optimal auf die Immobilie zugeschnitten.

Ein Immobilieninvestment kann sich lohnen. Wer neu einsteigen möchte, sollte sich jedoch umfassend über die Thematik informieren, bevor es losgeht. Bildquelle: @ Markus Spiske / Unsplash.comEin Immobilieninvestment kann sich lohnen. Wer neu einsteigen möchte, sollte sich jedoch umfassend über die Thematik informieren, bevor es losgeht. Bildquelle: @ Markus Spiske / Unsplash.com

Fazit: Geld mit Mietimmobilien richtig anlegen

Beim Thema Vermögensaufbau und Geldanlage rollen einige Sparer inzwischen nur noch mit den Augen. Kapitalversicherungen und Spareinlagen werfen keine Zinsen mehr ab. Und für die Börse fehlt (noch) das Know-how. In der Praxis sind Mietimmobilien eine Lösung. Wenn die Finanzierung ideal zugeschnitten ist, kann sich das Projekt selbst tragen. Und nach der vollständigen Tilgung lässt sich im Mehrfamilienhaus auch mietfrei wohnen. Damit diese Rechnung wirklich aufgeht, muss alles richtig laufen. Die Lage hat zu stimmen, der Leerstand darf nicht zu hoch sein. Und natürlich wird bei den Betriebskosten der Rotstift rausgeholt.

 

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