Immobilienbewertung – Marktpotenzial richtig ermitteln

11.03.2021 Wer sein Haus verkaufen möchte, muss den Wert ermitteln, um einen Kaufpreis angeben zu können. Mit den entsprechenden Marktkenntnissen und ein wenig Erfahrung können Immobilienbesitzer dies auch selbst tun. Das spart Kosten. Doch ist das nicht immer die richtige Vorgehensweise, vor allem, weil der Immobilienmarkt sehr komplex ist. Was eine Immobilie wert ist, ist nicht nur beim Verkauf interessant, sondern auch wenn es um Schenkungen, Erbschaften oder eine Scheidung geht. Ein Gutachter ermittelt einen realistischen Wert für die Immobilie und erstellt ein Wertgutachten, das auch bei Gericht standhält.

Der Wert einer Immobilie hängt von vielen Faktoren ab, beispielsweise von Größe, Lage oder Baujahr. © Pixabay / paulbr75 (CC0 Public Domain)

Worauf liegt das Augenmerk eines Gutachters?

 © Pixabay / pix1861 (CC0 Public Domain) © Pixabay / pix1861 (CC0 Public Domain)Eine Immobilienbewertung läuft normalerweise in mehreren Teilschritten ab. Als Erstes schaut sich der Gutachter die Unterlagen an, beispielsweise die Baubeschreibung, Baupläne, den Bebauungsplan, Nachweise zu durchgeführten Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen und den Grundbuchauszug. Aufgrund dieser Unterlagen bekommt er schon einen ersten Eindruck zur Lage der Immobilie und dem Zuschnitt des Grundstücks. Im nächsten Schritt erfolgen Besichtigung und gründliche Inaugenscheinnahme der Immobilie. Dabei kann er eventuelle Schäden begutachten und den Zustand der Immobilie besser einschätzen. Aufgrund dieser Erkenntnisse und der allgemeinen Einschätzung des Marktes können Immobilienexperten wie André Heid den Wert einer Immobilie bestimmen.

Wo schaut der Gutachter genauer hin?

• Die Lage und das Grundstück

Gibt es belastende Faktoren, wie beispielsweise Lärmemissionen? Ist das Grundstück gut nutzbar? Ist der Zuschnitt des Grundstücks praktisch? Erschwert starke Hanglage die Nutzung?

• Das Grundbuch

Sind wertmindernde Belastungen, wie Wege-, Wohn- oder Nießbrauchrechte eingetragen?

• Die Außenanlage

Sind die Wege, Stützmauern und Zufahrten in einem guten Zustand oder besteht hier Sanierungsbedarf? Ist das Grundstück gepflegt oder in einem verwahrlosten Zustand?

• Allgemeiner Zustand des Gebäudes

Baujahr der Immobilie? Sind Schäden an Dach oder Fassade sichtbar? Sind Außenwände, Fassade, Dach und Fenster in einem guten Zustand? Ist die Dämmung ausreichend? Wie hoch ist der Bedarf an Heizenergie?

• Der Keller

Ist der Keller feucht?

• Die Innenräume

Sind Wand- und Bodenbeläge in gutem Zustand oder sind Renovierungen notwendig? Ist die Raumaufteilung praktisch? Sind alle Räume mit Tageslicht gut versorgt?

• Die Installationen

Entspricht die Heizungsanlage modernen Anforderungen? Besteht hier Modernisierungsbedarf? Sind die Elektroinstallationen auf dem neusten Stand? Besteht bei den Wasser- und Abwasserrohren Sanierungsbedarf?

• Die Ausstattung

Wie hochwertig ist die Ausstattung? Wirkt sie eventuell wertsteigernd? Muss ein Abschlag eingerechnet werden?

Die Methoden zur Wertermittlung einer Immobilie

Eine Immobilie zu bewerten, ist eine komplexe Angelegenheit. Der Gutachter muss dabei viele Einflussfaktoren miteinbeziehen. Zur Ermittlung des Wertes gibt es verschiedene Verfahren, die von der Art der Immobilie abhängen. Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren sind die gängigsten Methoden.

• Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren basiert auf Grundstückswert und Baukosten. Der Gutachter schaut sich zunächst Baujahr, Substanz des Bauwerks und dessen Ausstattung an und ermittelt einen Wert für das Gebäude. Dazu addiert er den Wert des Baugrundstücks. Bei Einfamilienhäusern ist das Sachwertverfahren eine häufig angewandte Methode.

• Das Ertragswertverfahren

Ist die Immobilie vermietet, kommt in der Regel das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Als Berechnungsbasis dient hier die Höhe der erzielbaren Miete oder Pacht. Je nachdem, in welchem Zustand die Bausubstanz ist, erhöht oder reduziert sich der Wert.

• Das Vergleichswertverfahren

Die Basis für die Wertermittlung bei diesem Verfahren ist der Verkaufspreis anderer Immobilien mit ähnlichen Merkmalen in Bezug auf Bausubstanz und Ausstattung. Hier bleibt, wie bei allen anderen Verfahren auch, immer etwas Spielraum für individuelle Einschätzungen. Dieses Verfahren funktioniert besonders gut bei Eigentumswohnungen. In vielen Fällen lassen sich Transaktionen von vergleichbaren Objekten als Vergleichsbasis heranziehen.

Berufliche Qualifikationen eines Immobiliengutachters

Wenn ein Immobiliengutachten nur für persönliche Zwecke gedacht ist, also beispielsweise zur Kaufpreisfindung, muss es nicht zwingend von einem Sachverständigen durchgeführt werden. Ein Immobilienmakler mit entsprechenden Kenntnissen und Erfahrung kann dies ebenso. Muss das Gutachten allerdings gerichtsfest sein, sollte ein Sachverständiger zurate gezogen werden. Nur ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger darf Gutachten für juristische Auseinandersetzungen erstellen. Die Industrie- und Handelskammern führen ein bundesweites Sachverständigenverzeichnis mit allen vereidigten Sachverständigen.

Die Kosten einer Immobilienbewertung

Je nach Art des Objekts variieren die Kosten für eine Immobilienbewertung. Eine Eigentumswohnung zu bewerten, ist weniger aufwendig als die Bewertung eines Einfamilienhauses. Bei Letzterem gibt es wesentlich mehr Einflussfaktoren. Es wirkt sich auch auf die Kosten aus, ob lediglich ein Kurzgutachten gewünscht ist oder ob das Verkehrswertgutachten auch gerichtsfest sein soll. 

• Kurzgutachten

Eigentümer, die ihr Haus verkaufen möchten, brauchen häufig ein Kurzgutachten, wenn sie bei der Festlegung des Verkaufspreises nicht sicher sind. Hier kann ein Immobiliensachverständiger ein vereinfachtes Bewertungsverfahren anwenden. Das Honorar beträgt meist zwischen 500 und 1000 Euro.

• Onlinegutachten

 © Pixabay / activedia (CC0 Public Domain) © Pixabay / activedia (CC0 Public Domain)Ein Onlinegutachten gibt es häufig gegen eine geringe Gebühr bei manchen Immobilienportalen. Der Eigentümer gibt für diese Bewertung Daten zur Immobilie ein. Die Bewertung nimmt kein Sachverständiger vor. Sie basiert auf statistischen Daten und stellt eine ungefähre Einschätzung des Immobilienwertes dar.

• Kurzbewertung durch einen Makler

Einige Makler führen eine Kurzbewertung für ihre Kunden durch, um ihnen dabei zu helfen, einen guten Verkaufspreis festzulegen. Häufig ist diese Dienstleistung kostenlos für Kunden, die einen Vermittlungsauftrag abgeschlossen haben.

• Verkehrswertgutachten

Ist das Gutachten für juristische Zwecke oder für eine Behörde, ist ein ausführliches Gutachten notwendig, das sogenannte Verkehrswertgutachten. Bei einer Scheidung oder Erbauseinandersetzungen ist das häufig der Fall. Je nach Immobilie belaufen sich die Honorarkosten auf 1500 bis 2500 Euro.

Fazit

Hausbesitzer haben nur in seltenen Fällen, beispielsweise wenn eine Zwangsversteigerung ansteht, die Pflicht, eine Immobilie bewerten zu lassen. Die meisten führen die Bewertung freiwillig durch, weil sie ihr Haus verkaufen wollen und den tatsächlichen Wert wissen möchten. Der so ermittelte Wert zeigt den Wert der Immobilie zu einem bestimmen Zeitpunkt. Er stellt keine Garantie dar, dass dieser Preis tatsächlich erzielbar ist. Er kann lediglich als Richtwert dienen. In begehrten Lagen von Großstädten lässt sich häufig ein Preis erzielen, der über dem Wert im Gutachten liegt.

© sbr

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