Längere Fristen für Mängel am Gemeinschaftseigentum

15.06.2021 Wird ein Mehrfamilienhaus mit Eigentumswohnungen gebaut, müssen gleich mehrere Käufer nicht nur ihre Wohnung, sondern auch das Gemeinschaftseigentum abnehmen. Das kann mitunter kompliziert werden.

Mängel an Immobilien gibt es häufig. Was aber, wenn die Probleme am Gemeinschaftseigentum auftreten?. Foto: Karl-Josef Hildenbrand/dpa-tmn © dpa - Deutsche Presse-Agentur GmbH

Kein Haus wird völlig mängelfrei gebaut, das zeigt eine regelmäßige Auswertung des Bauherren-Schutzbunds. Für solche Fehler am Bau haftet der Bauträger - auch noch nach der Abnahme.

Vergleichsweise unkompliziert ist die Rechtslage, wenn nur ein Häuslebauer sein Eigenheim übernimmt. Doch bei einem Mehrfamilienhaus sind mehrere Käufer beteiligt. Dann ist die Frage, wann für die Abnahme des Gemeinschaftseigentums die Verjährungsfrist endet.

«Zum Gemeinschaftseigentum zählt alles, was nicht ausschließlich der Nutzung eines einzelnen Eigentümers unterliegt», erklärt Hans-Ulrich Niepmann, Verbandsanwalt des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen. Etwa Grundstück, Dachboden oder Treppenhaus, aber auch die gesamte Gebäudesubstanz mit Fenstern, Rollläden oder Außentüren.

Der Bauträger haftet nach Werkvertragsrecht: Zuerst ist er dafür verantwortlich, das Gebäude vertragsgemäß zu errichten und nach der Fertigstellung muss er für Mängel einstehen, so Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren. «Diese muss er auf seine Kosten nachbessern - und zwar innerhalb einer angemessenen Frist, die ihm vom Berechtigten zu setzen ist.» Fünf Jahre haben Eigentümer, um Mängel anzumelden.

Verlängerte Fristen durch versetzte Abnahme

Die Gewährleistungsfrist beginnt mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Wohnungskäufer. Und hier wird es kompliziert, denn ein Anspruch auf Mängelhaftung ergibt sich aus jedem einzelnen Kaufvertrag. Der Bauträger braucht daher eine Abnahme von jedem einzelnen Eigentümer, berichtet Rechtsanwältin Petra Sterner, Mitglied im Vorstand der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein.

«Gerade bei großen Wohneigentumsanlagen kann das für den Bauträger zum Problem werden», sagt sie. «Finden die Abnahmen nämlich zeitversetzt statt, fangen die Gewährleistungsfristen am Gemeinschaftseigentum entsprechend zeitversetzt an zu laufen.» Für die Käufer ist das nicht schlecht, denn solange auch nur bei einem Eigentümer die Gewährleistung noch läuft, können sie gegenüber dem Bauträger darauf pochen, dass dieser Baufehler am Gemeinschaftseigentum behebt.

Den Unternehmen tut die aktuelle Rechtslage dagegen richtig weh. «Vor allem bei kleineren Mängeln wird es mit der Zeit immer schwieriger abzugrenzen, was schon vorher mangelhaft war und was durch die Benutzung entstand», erklärt Niepmann. «Aber vor allem kann das Unternehmen das Projekt wirtschaftlich nicht abschließen und seinen Gewinn rausziehen.» Der Bauträger hat daher natürlich ein Interesse, die Abnahmen möglichst gleichzeitig zu legen.

Frist kann nicht verkürzt werden

Mancher hat bereits versucht, seine Haftungszeit zu begrenzen. Doch letztlich ist es rechtlich nicht möglich, die Haftungsfrist zu verkürzen. Entsprechende Klauseln im Kaufvertrag sind unwirksam und wurden vom Bundesgerichtshof kassiert. Auch in bereits unterschriebenen Kaufverträgen ist so etwas nichtig.

Wie lange ein Bauträger Fehler in solchen Fällen noch beseitigen muss, ist derzeit unklar. Gerichte haben dazu zuletzt unterschiedlich entschieden. Und ein höchstrichterliches Urteil, ob die Käufer auch noch nach vielen Jahren vom Bauträger die Herstellung eines abnahmefähigen Werks verlangen können oder wie weit der Herstellungsanspruch dann noch reicht, steht noch aus, sagt Sterner.

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