Mietermodernisierung - ohne Zustimmung des Vermieters besteht Schadensersatzpflicht

20.01.2017

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Wer eine Wohnung mietet, unterschreibt im Mietvertrag, dass er die Mietsache bei Auszug in unbeschadetem Zustand an den Vermieter zurückgibt. Damit drängt sich der Trugschluss auf, dass „unbeschadet“ ohne Löcher in den Wänden oder mit kaputter Badewanne bedeutet.

Der Wohneigentümerverein Haus und Grund weist jedoch immer wieder darauf hin, dass "unbeschadet" eine deutlich weiterführende Bedeutung hat. Eine Schädigung der Bausubstanz heißt übersetzt, dass eine Veränderung an der ursprünglichen Beschaffenheit vorliegt. Verändert ein Mieter den baulichen Zustand der Wohnung ohne die Einwilligung des Vermieters, ist er dem Vermieter Schadensersatz in der Höhe schuldig, die ein Rückbau kosten wird. Viele Mieter handeln im guten Glauben, auch dem Vermieter etwas Gutes zu tun, wenn sie beispielsweise

• Einen neuen Fußboden verlegen und diesen durch Verkleben fest mit dem Gebäude verbinden.
• Schallschutzfenster einbauen, um damit den Wohnwert zu steigern.
• Die 40 Jahre alten Fliesen im Bad durch Fliesen in modernem Design ersetzen.

Alle diese Mietermodernisierungen dürfen nur nach Zustimmung des Wohnungseigentümers erfolgen, auch wenn sie objektiv zu einer Wertsteigerung der Immobilie führen.

Wie geht man als Vermieter mit der Modernisierungsanfrage des Mieters um?

Den Vorschlag rundweg abzulehnen, wäre eine Möglichkeit, den eigenen Aufwand so gering wie möglich zu halten. Auf der anderen Seite kann eine Mietermodernisierung aber auch eine Wertsteigerung der Immobilie bedeuten.

• Im ersten Schritt sollte sich der Vermieter den Wunsch und die Umsetzungspläne des Mieters anhören.
• Sind diese plausibel, macht eine Ergänzung des Mietvertrages Sinn.
• Inhalt der Ergänzung sind eine genaue Beschreibung der Baumaßnahme, die verwendeten Materialien und die Kosten.
• Vermieter und Mieter müssen ebenfalls schriftlich festhalten, dass der Mieter auf Wunsch des Vermieters die Wohnung in den ursprünglichen Zustand zurückversetzt.
• Der Vermieter hat das Recht, die Kaution um den Betrag zu erhöhen, dessen es bedarf, den ursprünglichen Zustand der Wohnung wieder zu erreichen.

Wurde die Mietermodernisierung auf Kosten des Mieters durchgeführt und der Mieter zieht nach einigen Jahren aus, hat der Vermieter aber nicht automatisch Anspruch auf Kostenerstattung. Belässt er die Schallschutzfenster oder den neuen Fußboden und vermietet weiter, ist der Mieter keinen Schadensersatz schuldig. Dieser entsteht nur bei einem tatsächlichen Rückbau an.

Wann der Vermieter nicht einfach ablehnen kann

Es gibt, trotz des Rechts der Ablehnung einer Mietermodernisierung durch den Vermieter aber auch Fälle, in denen eine Ablehnung nicht ohne Weiteres möglich ist. Dabei handelt es sich um Mietermodernisierungen, welche einem behinderten- oder seniorengerechten Umbau dienen. Der Vermieter darf dieses Ansinnen nur aus zwei Gründen ablehnen:

• Zum einen, wenn er nachweisen kann, dass seine Interessen an der Immobilie nachhaltig beeinträchtigt werden.
• Zum anderen, wenn die Mitbewohner im Haus durch die Bauarbeiten massiv und nachhaltig beeinträchtigt werden.
Der Vermieter kann die Zustimmung zum Einbau eines Treppenliftes ebenfalls verweigern. Grundlage dafür ist der Umstand, dass die Treppe durch den Lift für die anderen Hausbewohner schwieriger nutzbar ist, als vor dem Einbau.

Fazit

Hat der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters die Bausubstanz verändert, muss er den ursprünglichen Zustand wieder herstellen oder dem Vermieter die Kosten dafür ersetzen. Nutzt der Vermieter die Wohnung künftig unter Berücksichtigung der baulichen Veränderung, steht ihm kein Schadensersatz zu. Vertragliche Regelungen im Vorfeld vermeiden spätere Streitigkeiten.

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