Die Mietpreisbremse - größtmögliche Unsicherheit bei Vermietern

19.12.2019 Die von vielen Politikern gefeierte Mietpreisbremse respektive der Mietendeckel zeigen sich immer weniger als die „Ultima Ratio“. Unstrittig ist, dass die Mieten in einigen Regionen Deutschlands inzwischen ein ungesundes Niveau erreicht haben. Auch innerhalb der Regionalverteilung kam es zu Verschiebungen.

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München nicht mehr teuerste Stadt Deutschlands

Der langjährige Spitzenreiter in Sachen Miethöhe, München, musste seine Spitzenposition räumen. Allerdings nicht zugunsten Stuttgart oder Freiburg. Die Stadt mit den höchsten Durchschnittsmieten in Deutschland heißt Karlsfeld, eine Art Münchner Vorort. München selbst ist übrigens auf Rang sechs abgerutscht, noch hinter Dachau auf fünf oder Stuttgart auf zwei.

Mietpreisbremse schafft keinen neuen Wohnraum

Fakt ist, dass in Deutschland Wohnraum fehlt. Das  Institut der Deutschen Wirtschaft, Köln (IW) erklärte, dass in Deutschland bis 2020 rund 341.000 neue Wohneinheiten gebaut werden müssten. Berlin, mit recht abstrakten Vorstellungen zur künftigen Mietpreisdeckelung, benötigte im Jahr 2018 laut Angaben des IW 31.000 neue Wohneinheiten. Diesem Bedarf standen gerade einmal 17.000 fertiggestellte Wohnungen gegenüber.

Auf der anderen Seite finden sich in weniger attraktiven Regionen, beispielsweise Pirmasens, deutliche Leerstände. Im Ruhrgebiet war teilweise ein Rückgang der Mieten zu verzeichnen. In den Jahren 2016 bis 2018 wurden in 61 von den 408 kreisfreien Städten 50 Prozent mehr Wohnungen erstellt, als Bedarf vorhanden war. Spitzenreiter war die bayerische Gemeinde Rhön-Grabfeld, die es auf das Vierfache des tatsächlichen Bedarfs brachte.

Während in Berlin-Kreuzberg Menschen bei Besichtigungsterminen Schlange stehen, führte der Überhang in anderen Regionen zu Leerständen. Nur weil Bauland dort billiger ist, macht es noch keinen Sinn, dort auch zu investieren. Die Stadtflucht  junger Familien in die Randlagen nimmt auf der einen Seite nach wie vor zu. Auf der anderen Seite zieht es ältere Menschen wieder in die größeren Städte, vorzugsweise in Zwei-Zimmerwohnungen mit einer Größe zwischen 50 Quadratmetern und 70 Quadratmetern. Gerade diese Wohnungsgrößen sind begehrt und überdurchschnittlich teuer.

Vermietung zum großen Teil in privaten Händen

Gut 60 Prozent der Mietwohnungen hierzulande befinden sich im Besitz von Privatpersonen. Die fremd vermietete Eigentumswohnung gilt immer noch als der Kaiserweg der privaten Altersversorgung. Der Versuch der Politik, den in den Ballungsgebieten ausufernden entgegenzuwirken, zeigt sich in vielen Fällen als kontraproduktiv. Potenzielle private Investoren sind durch die Gesetzgebung verunsichert und nehmen von einem Erwerb lieber Abstand. Eigentümer, die nicht wissen, ob und bis zu welcher Höhe sie Sanierungen auf die Mieter in Form von Mieterhöhungen umlegen können, halten sich mit entsprechenden Maßnahmen zurück.

Eine Mieterhöhung darf frühestens 15 Monate nach Einzug des Mieters erfolgen. Dabei gilt, dass innerhalb von drei Jahren die Grenze von 20 Prozent nicht überschritten werden darf. Die Anhebung darf auch nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgen.

Im Rahmen einer Sanierung gilt die Mietpreisbremse allerdings nicht, wenn die Sanierungskosten mehr als ein Drittel dessen betragen, was für einen Neubau aufgewendet werden muss. Neubauten, die nach dem 1. Januar 2014 erstellt wurden, sind von der Mietpreisbremse ebenfalls ausgenommen. Was hier so einfach klingt, mag manchem Vermieter dennoch Kopfschmerzen bereiten. Wohnungsbau bedarf nach wie vor privater Investoren. Für den einen oder anderen Interessenten oder Eigentümer war in der Vergangenheit ein Gespräch mit dem größten Eigentümerverband Haus und Grund, hilfreich, um sich in dem Dschungel der Verordnungen zurechtzufinden. 

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