Rainer Schorr: Über die Umnutzungen von Immobilien nach Corona

05.02.2021 Die Corona-Pandemie wird deutliche Spuren in der Immobilienwirtschaft hinterlassen, nicht nur in den Marktberichten und Unternehmenszahlen, sondern auch für alle sichtbar im Straßenbild der deutschen Innenstädte.

© Rainer Schorr

Schon jetzt zeigt sich in den Einkaufsstraßen, dass manches Geschäft wohl nicht mehr öffnen wird oder allenfalls noch kurzzeitig am gewohnten Standort vertreten ist. Bekleidung, Schuhe, Parfüm – alles muss raus. Beispielhaft ist die Parfümerie-Kette Douglas. Sie möchte jetzt ihre Online-Strategie voranbringen und plant, jede zehnte Filiale zu schließen. Das sind mehr als 50 Geschäfte, die sich zumeist in bester deutscher Innenstadtlage befinden. Ferner die insolvente Modekette Adler mit 180 Märkten zwischen 1.400 und 3.500 Quadratmetern, von denen sicher nicht alle erhalten werden. Oder die 62 der 172 Warenhäuser, die Karstadt in Deutschland schließen will. Letzteres ist nicht auf die Pandemie zurückzuführen. Der Einzelhandel war schon zuvor von einer strukturellen Krise erfasst. Nach dem Flächenwachstum der vergangenen Jahre und immer deutlicheren Schwächen im nicht stationären Einzelhandel stellt sich die Frage nach den Überkapazitäten und was damit geschehen soll. Deutschland zählt mit rund 1,45 Quadratmeter Verkaufsfläche pro Einwohner zu den am besten versorgten Ländern in Europa. Zum Vergleich: Im europäischen Durchschnitt stehen lediglich 1,13 Quadratmeter Verkaufsfläche je Einwohner zur Verfügung.

Innenstadtlogistik statt Kaufhäuser

„Angesichts der Tatsache, dass der Onlinehandel in den vergangenen Jahren Marktanteile hinzugewonnen hat und die Lieferdienste Zustellzeiten gern verkürzen würden kommt unter anderem Micrologistik als mögliche Nachnutzung für überzählige Einzelhandelsflächen in Betracht“, sagt Rainer Schorr, Geschäftsführer der PRS Family Trust. „Um die berühmte letzte Meile zum Kunden möglichst effizient gestalten zu können, suchen die Lieferdienste nach zentral gelegenen Flächen für Lager- und Verteilzentren oder Paketstationen.“ Vor allem ehemalige Kaufhäuser mit ihren meist großzügigen Entladezonen böten sich hier an. Eventuell kehre aber auch Kleingewerbe wieder verstärkt in die Innenstädte zurück. „Ladengeschäfte, in denen nicht nur verkauft, sondern auch gefertigt, repariert, konfektioniert oder geheilt wird, mit Kunsthandwerk und Designern oder Ärzten als Mieter werden sicherlich zur Belebung der Einkaufsstraßen beitragen.“

Es liegt auf der Hand, dass solche Betriebe nicht die Mieten zahlen werden können, die unlängst noch von großen Ketten und exklusiven Filialisten zu bekommen waren. Diese werden sich künftig ausschließlich auf die am höchsten frequentierten Highstreet-Lagen konzentrieren, wobei es dann mehr um die Sichtbarkeit der Marke als um den tatsächlichen Verkauf geht. Gesellschaftliche Veränderungen bringen allerdings auch mögliche Nachnutzer ins Spiel. „Ältere Mitbürger dürfte es beispielsweise freuen, wenn ihr Arzt oder Physiotherapeut künftig in einer ebenerdigen Praxis, statt im dritten OG zu finden ist“, sagt Rainer Schorr. Möglich seien aber auch Büronutzungen. „Wir dürfen davon ausgehen, dass wir augenblicklich den Peak der Homeoffice-Nutzung erreicht haben. Das Büro als Ort des gemeinsamen Arbeitens, der Motivation und des Teambuildings ist in einigen Monaten gefragter denn je. Denn wir können eventuell allein arbeiten und auch erste Ideen entwickeln. Ein Projekt oder ein Unternehmen voranzubringen, das geht nur im Team und am besten in einer insgesamt anregenden Umgebung.“ Und als solche seien Büros in Innenstadtlagen unverzichtbar, weil hier urbanes Leben und kreatives Arbeiten unmittelbar nebeneinander stattfänden. Man wird also weiter darüber nachdenken, ob ehemalige Warenhäuser oder die oberen Etagen von Shoppingcentern nicht künftig als klassisches Büro oder als Co-Working-Space genutzt werden sollen.

Hotels zu Services Apartments

Dass dagegen Hotels zu Büros umgebaut werden, ist aufgrund der darin vorhandenen Gebäudetechnik vorerst nicht zu erwarten, oder wird nach Ansicht von Rainer Schorr eine seltene Ausnahme bleiben: „Nach ersten Insolvenzen schon im vergangenen Sommer wird es in den kommenden Monaten eine deutlich sichtbare Kapazitätsbereinigung bei den Innenstadthotels geben.“ Zwar gäbe es noch keine aktuellen Zahlen, aber bereits die schon verfügbaren Daten aus dem ersten Halbjahr 2020 verhießen nichts Gutes. Laut Engel und Völkers Hotel Consulting sank durch den deutschlandweiten Lockdown im März sowie die darauffolgenden Reisebeschränkungen das Übernachtungsvolumen signifikant um 47 Prozent auf 117 Mio. Nächtigungen. Der Nachfragerückgang hat die Beherbergungsindustrie unmittelbar getroffen und dadurch sank der Ertrag je verfügbarem Zimmer ebenfalls um 49 Prozent auf 36 EUR. Dieser Rückgang wird maßgeblich durch die gesunkene Zimmerauslastung beeinflusst, die im 1. Halbjahr bei durchschnittlich 38 Prozent lag.

„Da weder Geschäftsreisen noch der Städtetourismus in absehbarer Zeit das Vorkrisenniveau erreichen werden, nehmen Betreiber bereits jetzt Hotelkapazitäten vom Markt“, sagt Rainer Schorr. „Die teilweise zentral gelegenen Häuser werden jedoch nicht lange leer stehen, sondern vergleichsweise rasch umgebaut werden.“ Als Nachnutzungen vor allem von älteren Sterne-Hotels seien Serviced Apartments sehr wahrscheinlich. „Diese verfügen meist über vergleichsweise großzügige Zimmergrundrisse mit Platz für eine Kitchenette und ein hinreichendes Badzimmer. Sie eignen sich daher sehr gut für einen Umbau.“ Nachfrage nach Long-Stay-Angeboten kommt vor allem aus der wachsenden Gruppe der mobilen Professionals. Nach Zahlen der Bundesagentur für Arbeit kommen nach Berlin aktuell 100.000 Fernpendler mit einem Arbeitsweg von mehr als 150 Kilometern, one way. Das sind 50 Prozent mehr als noch 2013. Diese Gruppe hat in der Regel einen Zweitwohnsitz in Berlin – oder wohnt teilweise im Hotel.

Es sind vor allem Menschen mit Schlüsselqualifikationen, meist aus höheren Einkommensgruppen, die weit für die Projektarbeit oder eine konzentrierte Arbeitswoche reisen. Von ihrer Tätigkeit hängen in der Regel viele weitere Arbeitsplätze und somit auch das Wirtschaftswachstum an den jeweiligen Standorten ab. „Kommunen sind somit gut beraten, das Entstehen solcher meist gewerblicher Wohnangebote zu unterstützen“, sagt Rainer Schorr. „Sie sind für die Fernpendler meist deutlich günstiger als ein Hotel und in der Regel auch komfortabler, weil persönliche Sachen dort auch verbleiben können, wenn der Bewohner nach Hause reist.“ Aber auch aus der Ertragsperspektive sind Serviced Apartments für Fernpendler und Projektarbeiter ein attraktives Angebot. „Da die Nutzer meist aus den oberen Einkommensgruppen kommen und die Kosten für den Aufenthalt entweder steuerlich geltend machen können oder vom Auftrag- beziehungsweise Arbeitgeber erstattet bekommen, kann der Mietzins vergleichsweise hoch angesetzt werden. So rechnen sich Serviced Apartments auch bei aufwendigen Services und hochwertigen Ausstattungen.“

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